Ratgeber · Verwalterwechsel
Hausverwaltung wechseln: Ablauf, Fristen und Beschluss
Die Jahresabrechnung kommt zu spät, die Verwaltung ist kaum erreichbar, beschlossene Maßnahmen werden nicht umgesetzt — irgendwann steht in vielen Gemeinschaften die Frage im Raum: Sollen wir die Hausverwaltung wechseln? Die gute Nachricht: Seit der WEG-Reform geht das unkompliziert. Dieser Leitfaden zeigt Schritt für Schritt, wie der Verwalterwechsel abläuft, welche Fristen gelten und worauf es beim Beschluss ankommt.
Wann ein Verwalterwechsel sinnvoll ist
Nicht jede Unzufriedenheit rechtfertigt einen Wechsel — aber einige Warnsignale tauchen immer wieder auf. Prüfen Sie, ob Ihnen das bekannt vorkommt:
- Die Jahresabrechnung kommt regelmäßig verspätet oder ist fehlerhaft.
- Die Verwaltung ist telefonisch und per E-Mail kaum erreichbar.
- Beschlüsse der Eigentümerversammlung werden nicht umgesetzt.
- Angebote und Handwerkerrechnungen werden nicht transparent abgerechnet.
Treffen mehrere Punkte zu, lohnt sich der Wechsel fast immer — er ist einfacher, als die meisten Gemeinschaften denken.
Die rechtliche Grundlage: § 26 WEG
Seit der WEG-Reform (WEMoG, in Kraft seit 1. Dezember 2020) ist der Wechsel deutlich leichter geworden:
- Abberufung jederzeit möglich: Die Gemeinschaft kann den Verwalter jederzeit per Beschluss mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG) — ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich.
- Vertrag endet automatisch: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
- Bestelldauer: Ein Verwalter wird für höchstens fünf Jahre bestellt (bei der Erstbestellung nach Begründung der WEG höchstens drei Jahre).
Verwalterwechsel Schritt für Schritt
- Alternativen einholenHolen Sie zwei bis drei vergleichbare Angebote ein — mit klarem Leistungsumfang und Preis. So wird die Entscheidung in der Versammlung sachlich.
- Tagesordnungspunkt setzenBeirat oder Verwalter beruft die Eigentümerversammlung ein. Abberufung des alten und Bestellung des neuen Verwalters müssen als Tagesordnungspunkte in der Einladung stehen. Weigert sich der amtierende Verwalter, die Versammlung einzuberufen, kann der Verwaltungsbeirat — in der Regel sein Vorsitzender — selbst zu einer Eigentümerversammlung einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).
- Einladungsfrist beachtenUm eine rechtssichere Abberufung zu ermöglichen, muss die Einladung jedem Eigentümer drei Wochen vor der Versammlung zugehen.
- Beschluss fassenIn der Versammlung wird zuerst die Abberufung, dann die Neubestellung und der neue Verwaltervertrag beschlossen — jeweils mit einfacher Mehrheit. Fertig formulierte Beschlussvorschläge liefert unser Beschluss-Generator (in Kürze verfügbar).
- Übergabe organisierenDie Übergabe steuert der neue Verwalter: Er regelt die Aktenübergabe mit dem Vorverwalter, fordert alle Unterlagen, Konten und Zugänge an und übernimmt die laufenden Vorgänge. Zusätzlich meldet er sich bei allen Dienstleistern — Handwerkern, Versicherungen, Energieversorgern und Hausmeister — als neuer Ansprechpartner der Gemeinschaft an.
Fristen und Timing im Blick
Beim Timing lohnt sich etwas Planung:
- 3 Wochen Einladungsfrist vor der Versammlung (Textform genügt — E-Mail ist zulässig, wenn vereinbart).
- Bis zu 6 Monate kann der alte Vertrag nach Abberufung nachlaufen; in der Praxis wird meist ein früherer Stichtag vereinbart.
- Günstig ist ein Wechsel zum Jahreswechsel oder nach der Jahresabrechnung, damit das Geschäftsjahr sauber übergeben wird.
Die Versammlung ist seit 2020 übrigens unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig — eine Mindestanwesenheit gibt es nicht mehr.
Der Beschluss in der Eigentümerversammlung
In der Regel formuliert die amtierende Verwaltung die Beschlussvorschläge für die Versammlung. Wichtig ist, dass sie eindeutig sind — üblich sind drei getrennte Beschlüsse:
2. Bestellung: „[Name] wird für die Zeit vom [Datum] bis [Datum] zur Verwaltung bestellt."
3. Verwaltervertrag: „Der Verwaltervertrag mit [Name] wird zu den vorliegenden Konditionen genehmigt; der Beirat wird zur Unterzeichnung ermächtigt."
Alle drei werden protokolliert; das Protokoll geht anschließend an alle Eigentümer. Übernimmt die bisherige Verwaltung die Formulierung nicht und Sie benötigen eine fertige Vorlage, liefert unser Beschluss-Generator (in Kürze verfügbar) einen Anhaltspunkt.
Die Übergabe: Aufgabe der neuen Verwaltung
Um die Übergabe kümmert sich die neue Verwaltung — nicht die Gemeinschaft. Ein professioneller Verwalter stimmt sich mit dem bisherigen ab und übernimmt:
- Vollständige Objekt- und Eigentümerakten inkl. Beschluss-Sammlung.
- Die WEG-Konten und die Instandhaltungsrücklage mit aktuellem Saldo.
- Laufende Verträge, Versicherungen und Wartungen mit Ansprechpartnern.
- Offene Vorgänge, Mahnungen und anstehende Maßnahmen.
Wechsel ohne Reibungsverluste
Wir übernehmen die Gemeinschaft im Münchner Süden geordnet — inklusive Abrechnungsgarantie: Jahresabrechnung bis 31. Juli, sonst 40 % zurück (bei von uns zu vertretender Verzögerung).
Häufige Fragen
Kann die WEG den Verwalter jederzeit wechseln?
Ja. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Welche Mehrheit ist für den Verwalterwechsel nötig?
Für Abberufung und Neubestellung genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung. Eine Mindestanwesenheit ist seit 2020 nicht mehr erforderlich.
Wie lange dauert ein Verwalterwechsel?
Je nach Timing dauert ein Verwalterwechsel meist zwischen zwei und sieben Monaten. Zur dreiwöchigen Einladungsfrist kommt der Nachlauf des alten Verwaltervertrags, der spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet. Wird ein früherer Stichtag vereinbart, geht es schneller.
Weiterlesen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der jeweils geltenden Fassung sowie Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Stand: Oktober 2026.